Auf „Nummer sicher“ gehen beim Immobilienkauf
Noch immer entscheiden sich viele Menschen für den Erwerb einer Immobilie und investieren ihr Vermögen in diese bewährte und wertbeständige Form der Kapitalanlage. Doch gerade bei hohen Investitionen stellt ein unabhängiges Wertgutachten ein notwendiges Maß an Sicherheit für den Käufer dar und schützt vor unvorhergesehenen Verlusten. Ein Wertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert der Immobilie. Diese Bewertung basiert auf der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und wird durch einen neutralen Gutachter durchgeführt. Die Gründe für ein Wertgutachten sind vielfältig. Neben der Bewertung vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird das Wertgutachten häufig auch durchgeführt, um die Erbanteile einer vererbten Immobilie zu ermitteln oder zur Festsetzung der Mieteinnahmen – sofern nicht bereits durch einen Mietwertspiegel festgesetzt.
Je nach Immobilie werden verschiedene Bewertungsverfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes angewendet.
Vergleichswertverfahren – Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Das Vergleichswertfahren wird angewendet, wenn bereits vergleichbare Verkaufsfälle vorhanden sind und der Wert aus den vorliegenden Daten anhand von Umrechnungskoeffizienten übertragen werden kann. Die Ermittlung des Verkehrswertes basiert bei dem Vergleichswertverfahren auf Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. Damit das Vergleichswertverfahren durchgeführt werden kann, müssen dem Gutachter ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Die Objekte sollten vor allem in der Art, im Baujahr und auch im Zustand des Gebäudes übereinstimmen.
Ertragswertverfahren – Bewertung von gewerblichen Immobilien
Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Verkehrswert eines bebauten Grundstückes anhand der erzielbaren Erträge – z.B. bei vermieteten Objekten – ermittelt werden soll. Hierzu zählen zum Beispiel Mehrfamilienhäuser und auch Gewerbeimmobilien. Ziel des Ertragswertverfahrens ist vor allem die Feststellung der nachhaltig erzielbaren Rendite, die anhand von Parametern wie Reinertrag, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ermittelt wird. In diese Bewertung fließen zudem Faktoren wie z.B. Bewirtschaftungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis ein, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.
Sachwertverfahren – Bewertung der Bausubstanz
Bei dem Sachwertverfahren wird der Wert des Gebäudes und des Grundstückes getrennt voneinander ermittelt. Dieses Verfahren wird größtenteils dann angewendet, wenn nicht die Einschätzung des Marktwertes in Bezug auf den Ertrag entscheidend ist, sondern die Eigennutzung des Grundstückes im Vordergrund steht (selbstgenutzte Einfamilienhäuser). Besonders relevant ist hierbei die Einschätzung der Bausubstanz durch den Gutachter oder Sachverständigen unter Berücksichtigung der Herstellungskosten, der Wertminderung durch Alter oder Baumängel sowie weitere wertbeeinflussende Umstände. Der Sachwert der Immobilie wird aus dem Grundstückwert und dem Herstellungswert der Immobilie ermittelt. Hierbei werden auch vorhandene Bauschäden sowie notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen berücksichtigt.
Dipl. Ing. (FH) Vitus Müller ist seit 2009 spezialisiert auf Wertgutachten und Schadensgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Heidelberg und Umgebung. Außerdem berät er umfassend beim Haus- und Wohnungskauf. Darüber hinaus bietet er Baubegleitung bei Neubauten an sowie Beweissicherungsgutachten für umliegende Gebäude bei größeren Baumaßnahmen.
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