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Dez
24

Mietminderung, die ultimative Mieterwaffe?

Wohnungsmängel und Mietminderung

Mietminderung, die ultimative Mieterwaffe?
Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Recht auf Mietminderung

Treten während der Mietzeit Fehler oder Mängel an der Wohnung auf, darf der Mieter die Miete mindern.

Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.

Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn.

Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.

Das Recht zur Minderung besteht für die Dauer des Mangels.

DerMieter hat auch dann das Recht die Miete zu mindern, wenn der Vermieter ihm Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, die nie vorlagen oder später weggefallen sind.

Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein.
Es ist ausgeschlossen, wenn

- der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.
Dies ist nach dem Gesetz grundsätzlich so (§ 536b Satz 1 BGB).

Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.

Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind, dann wird es für den Mieter schwierig. Seine Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz sind dann, bezogen auf diese Fehler und Mängel ausgeschlossen. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben.

- der Mangel dem Mieter in Folge grober Fahrlässigkeit bei Vertragsabschluss unbekannt geblieben ist und der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hast.

Der Mieter handelt beispielsweise grob fahrlässig, wenn er wegen Unkenntnis der gesetzlichen Vorschriften übersieht, dass das Grundstück nur bedingt für den beabsichtigten Gewerbebetrieb geeignet ist.

Grobe Fahrlässigkeit ist gegeben, wenn der Mieter dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall “jedem hätte einleuchten müssen”.

- Der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte.

Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.

Zum besseren Verständnis ein paar Beispiele für die unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswertes Deiner Mietwohnung:

- Die Glühbirne im Flur ist defekt und der Mangel kann schnell und ohne weiteres mit geringen Kosten beseitigt.
- Geringfügige Lärmbelästigungen durch andere Mieter, z.B. das Betätigen der Wasserspülung, das Laufenlassen von Wasser und das Öffnen und Schließen von Fenstern nach 22.00 Uhr, rechtfertigen normalerweise keine Mietminderung.
- Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche weniger als 10% ab.
- Ein Wasserfleck an der Badezimmerdecke oder ein Sprung in der Fensterscheibe sind nur unerhebliche Beein-trächtigungen.

Natürlich gibt es wie immer Ausnahmen. Das AG Münster ist beispielsweise der Meinung, dass bei Wohnungen mit hohem Mietpreis auch kleine Mängel eine Mietminderung rechtfertigen.
2 % wurden dem Mieter hier wegen einer abgetrockneten Schimmelstelle im Hauswirtschaftsraum, drei gebrochenen Fliesen in einer Ecke dieses Raums und einem Haarriss in der Küche zugestanden.

Das Buch von Thomas Trepnau “Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung” gibt es versandkostenfrei bei Amazon (http://www.amazon.de/Das-Geheimnis-feuchten-Wand-Mietminderung/dp/398130490X/ref=sr_1_7?ie=UTF8&qid=1356173633&sr=8-7)
und über die Homepage des Autors: http://www.trepnau.net.

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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