Entwicklungen in der Region
Köln, 24.04.2013. Die KSK-Immobilien GmbH hat heute ihren aktuellen Bericht über den Immobilienmarkt in der Region vorgestellt. Insgesamt setzen sich die Entwicklungen des Vorjahres fort: Die Großstädte Köln und Bonn fungieren als Wachstumsmotoren für die Region, sodass Wohnraum dort und im direkten Umland weiter stark nachgefragt wird.
In ihrem Bericht 2013 informiert die KSK-Immobilien GmbH über die soziodemografischen Trends in ihrem Marktgebiet, zu dem auch die vier Landkreise Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis, und Oberbergischer Kreis gehören. Der Marktbericht 2013 präsentiert die Veränderung der Nachfrage in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten und gibt einen Überblick über die Kauf- und Mietpreise in der Region Köln. Umfangreiches Kartenmaterial veranschaulicht die Daten.
„Nach dem großen Feedback zu unserem ersten Marktbericht im letzten Jahr haben wir den neuen Bericht noch umfangreicher, anschaulicher und detaillierter gestaltet“, erläuterte Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH. „Neben der Region Köln und den umliegenden Landkreisen haben wir zur besseren Vergleichbarkeit nun auch die Städte Bonn und Leverkusen aufgenommen. Ebenfalls neu sind unsere detaillierten Preisreports zum Thema Wohnen. Sie geben einen pointierten Überblick über die lokalen und regionalen Preisniveaus.“
Eine weitere Innovation des aktuellen Marktberichts ist die sogenannte „KSK-Immobilien Wetterkarte“, auf der Preishochs und -tiefs auf einen Blick zeigen, wie sich das Immobilienklima in der Region verhält.
Soziodemografische Entwicklungen
Die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre stellt sich im Marktgebiet der KSK Immobilien GmbH laut Dr. Stracke sehr unterschiedlich dar. „Während die Siedlungsbereiche entlang des Rheins in den vergangenen Jahren starke Einwohnerzuwächse verzeichnen konnten, sind in den Gemeinden am Rande unseres Marktgebietes Schrumpfungstendenzen auszumachen.“
Die dynamischen Großstädte Köln (+ 5,0 Prozent zwischen 2002 und 2011) und Bonn (+ 6,1 Prozent zwischen 2002 und 2011) weisen Stracke zufolge aufgrund der hohen Attraktivität als Ausbildungs- und Arbeitsstandorte einen stetigen Wanderungsgewinn auf. „Die entsprechend große Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten bedingt dort überdurchschnittlich hohe Boden- und Immobilienpreise. Davon profitieren, die meist preisgünstigeren Gemeinden und Städte im unmittelbaren Umland, die verkehrlich gut an die Städte angebunden sind. Das sind zum Beispiel die Gemeinden Alfter, Frechen, Hürth und Niederkassel“, so Stracke. Anders als in Köln und Bonn könnten diese vergleichsweise ländlich geprägten Räume zudem noch ausreichend Bauflächen zur Verfügung stellen.
Wohnungsmarkt in der Region
Einen anschaulichen Überblick über die teils erheblichen Preisunterschiede in ihrem Marktgebiet gibt die „KSK-Immobilien Wetterkarte“, die in Form einer Wetter- oder Höhenkarte „Preistiefs“ und „Preishochs“ für das Segment der Kauf-Eigenheime abbildet. Dabei liegen die Hochpreisgebiete erwartungsgemäß in den zentralen städtischen Lagen Kölns und Bonns. Absolute Preisspitzen sind in den beliebten Lagen des Kölner Westens und Südens zu beobachten. Mit zunehmender Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn kühlt sich auch das Eigenheimpreisniveau deutlich ab; ein Muster, das in allen Wohnungsmarktsegmenten zu beobachten ist.
Entwicklung in Köln
Zur Entwicklung im Kölner Stadtgebiet erklärte der Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Köln ist grundsätzlich sehr hoch – egal ob für Wohnungen oder Häuser, zum Kauf oder zur Miete.
Das spiegelt sich natürlich auch in den Preisen wider. Insbesondere im Eigentumswohnungssegment steigen die Preise kontinuierlich an. In den Toplagen – beispielsweise Lindenthal und Junkersdorf – sind für den Kauf mittlerweile durchschnittliche Preise über 3.800 Euro pro m² die Regel. Auch in Marienburg und der Altstadt (Nord/Süd) werden Durchschnittspreise jenseits von 4.200 Euro pro m² aufgerufen.“ Insgesamt sei eine immer stärkere Spreizung des Preisniveaus im Segment der Eigentumswohnungen zu beobachten – neben den hochpreisigen Lagen gebe es in Köln aber auch sehr günstige Stadtteile (Chorweiler oder Meschenich) mit Preisen um 1.000 Euro pro m².
„Die Struktur des Kölner Mietwohnungsmarktes unterscheidet sich kaum von der für Eigentumswohnungen“, so Stracke weiter. „In der Kölner Innenstadt, in Lindenthal und Marienburg sind Mietpreise bis zu 16,90 Euro pro m² im Neubau und 13,30 Euro pro m² im Bestand zu beobachten.
Der Markt für Häuser ist in Köln sehr heterogen, das Angebot aber grundsätzlich gering. Es gibt eine Spaltung in ein günstiges und ein sehr exklusives Segment.“ Beispielhaft für sehr günstige Stadtteile sind Höhenberg und Gremberghoven. Hier werden im Durchschnitt Preise unter 200.000 Euro für Bestandseigenheime aufgerufen. Im Gegensatz dazu liegen die Durchschnittspreise für Eigenheime im Bestand in Marienburg und Braunsfeld über 1 Million Euro.
Entwicklung in den Landkreisen
Die Entwicklungen im Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und dem Oberbergische Kreis stellte Ralf Scheidt, Prokurist und Leiter Sparkassenvertrieb der KSK-Immobilien GmbH, vor: „Die Angebots- und Nachfragesituation von Wohnimmobilien hat sich im Verhältnis zum vergangenen Jahr kaum verändert“, so Scheidt. Die vereinfachte Formel laute weiterhin: je weiter weg von Köln oder Bonn, desto weniger gefragt. „Das Preisniveau verhält sich entsprechend: je ländlicher die Standorte gelegen, desto niedriger das Preisniveau.“
Laut Scheidt profitieren die direkt an Köln und Bonn angrenzenden Lagen des Rhein-Erft-, Rhein-Sieg- und Rheinisch Bergischen Kreises sehr stark von der Nähe zu den Großstädten, was sich im Preis bemerkbar macht. „2012 wurden im Rhein-Erft-Kreis für Bestands-Eigentumswohnungen in Frechen, Hürth und Brühl beispielsweise zwischen 1.700 und 1.800 Euro pro m² veranschlagt.“
Eine ähnliche Differenzierung sei auch für den Rhein-Sieg-Kreis festzustellen: Während Städte und Gemeinden in direkter Nähe zu Bonn, wie beispielsweise Siegburg und Bad Honnef, urbane Strukturen auswiesen, charakterisiere sich der östliche Teil des Kreises deutlich ländlicher. Dies schlage sich auch in den Preisen nieder, so Scheidt. „Für Bestands-Eigentumswohnungen zahlt man in Bad Honnef durchschnittlich rund 1.700 Euro pro m², in Much, Ruppichteroth und Windeck dagegen nur 800 bis 1.100 Euro pro m².“
Im Rheinisch-Bergischen Kreis, der wie der Oberbergische Kreis ein Schwerpunktmarkt für freistehende Eigenheime ist, seien vor allem die Gebiete Bergisch Gladbach und Rösrath sowie das traditionell hochpreisige Odenthal mit Preisen für Bestandshäuser von rund 362.000 Euro am teuersten. „Man sieht, dass die Preise mit zunehmender Entfernung zum Standort Köln erheblich sinken. Der Preisunterschied zwischen den Kölner Speckgürtellagen und dem Hinterland liegt bei bis zu ca. 200 Prozent.“, sagte Scheidt.
Im Oberbergischen Kreis mache sich die Entfernung zu Köln und Bonn noch deutlicher bemerkbar. Auch die schlechte Verkehrsanbindung mancher Gemeinden käme dort erschwerend hinzu. Dies führte laut Scheidt beispielsweise dazu, dass im Jahr 2012 Häuser aus der Vorkriegszeit in Morsbach und Nümbrecht zu Preisen teilweise zwischen 60.000 und 70.000 Euro verkauft wurden.
„Vor dem Hintergrund der steigenden Preise und einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in Köln und Bonn sowie in den unmittelbar angrenzenden Gemeinden bleibt abzuwarten, inwiefern zukünftig auch weiter entfernte Gemeinden von dem Siedlungsdruck der Großstädte profitieren werden“, fasste Scheidt zusammen.
Ob Gewerbe oder Wohnen: Seit mehr als 15 Jahren bringt die KSK-Immobilien GmbH als Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln Angebot und Nachfrage nach Immobilien im Rheinland zusammen und hat sich dabei zum größten Makler im Rheinland entwickelt. Die KSK-Immobilien GmbH greift dabei auf das leistungsstarke Sparkassen-Netzwerk zurück: Neben den rund 110 eigenen Mitarbeitern wird sie von den rund 2.000 Vertriebsmitarbeitern der Kreissparkasse Köln unterstützt.
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