Ein Baudenkmal hat Charme und weist auch hinsichtlich der Immobilienfinanzierung Besonderheiten auf. Wer ein solches Haus erwirbt, kann die Kosten für eine notwendige Sanierung steuerlich absetzen. Dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer.
Da der Erhalt alter, historischer Gebäude Bestandteile des kulturellen Erbes sichert, fördert der Staat Immobilienkäufer, die ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwerben. Die Kosten für die Modernisierungen, die erforderlich sind, um eine denkmalgeschützte Immobilie erhalten und nutzen zu können, kann der Erwerber beim Finanzamt geltend machen. „Baudenkmale bieten damit eine der letzten Möglichkeiten, im Rahmen einer Immobilienfinanzierung Steuern zu sparen“, sagt Michael Lorenz, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals hypostar.de.
Ausgaben bei der Steuer ansetzen
Selbstnutzer dürfen bei Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie laut § 10f EstG zehn Jahre jeweils neun Prozent der Aufwendungen für Herstellung, Renovierung oder Modernisierung als Sonderausgaben bei der Steuer ansetzen. Das bedeutet: Eigentümer können nur den Anteil des Kaufpreises geltend machen, der für die Sanierung anfällt. Häufig umfassen diese Kosten aber rund 60 oder 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, in manchen Fällen sogar mehr. Darüber hinaus besteht für Eigennutzer eines Baudenkmals die Möglichkeit, 20 Prozent der Arbeitskosten für Handwerker, maximal 1.200 Euro pro Jahr, von ihrer Steuerschuld abzuziehen.
Vermieter und Kapitalanleger dürfen gemäß § 7i EstG über 12 Jahre verteilt 100 Prozent der Sanierungskosten abschreiben – in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent. Zudem beteiligt sich der Staat an den Anschaffungskosten der Immobilie, nicht jedoch an denen des Grundstücks. So können Kapitalanleger für Gebäude, die bis zum Jahr 1924 erstellt wurden, 40 Jahre 2,5 Prozent abschreiben beziehungsweise über 50 Jahre 2 Prozent, wenn der Bau des Hauses nach 1924 erfolgte.
Vorgaben der Behörde berücksichtigen
Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, muss der Immobilienkäufer vor Beginn der Baumaßnahmen alle geplanten Sanierungen von der Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen. Das Amt erstellt eine Bescheinigung, welche die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Aufwendungen bestätigt. Nur wenn der Käufer diesen Beleg beim Finanzamt einreicht, hat er einen Anspruch auf die Steuervorteile. Die Behörde gibt auch vor, welche Baumaßnahmen im einzelnen erlaubt sind und wie diese durchzuführen sind. So kann ein Genehmigungsbescheid beispielsweise die Auflage enthalten, dass in dem denkmalgeschützten Gebäude nur ganz bestimmte Fensterformen verwendet werden dürfen.
Immobilienfinanzierung – schneller tilgen
Ihre durch die Steuerabschreibungen verbesserte Liquidität können Eigennutzer für die Immobilienfinanzierung einsetzen. So haben sie die Möglichkeit, die zusätzlich zur Verfügung stehenden Mittel für die schnellere Tilgung des Darlehen zu verwenden und auf diese Weise ihre Fremdfinanzierungskosten zu verringern.
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