Eine sorgfältige Planung der Baufinanzierung sollte eigentlich alle Eventualitäten einbeziehen, die beim Bau einer Immobilie entstehen und ihn verteuern können und einen entsprechenden Finanzpuffer einschließen. Und doch steht manch Häuslebauer und auch manch Käufer einer bereits fertigen Immobilie vor dem Problem, dass sich die einkalkulierten Finanzmittel als nicht ausreichend erweisen und zusätzliche Geldmittel notwendig werden.
Gründe und Vorbeugung
Die Gründe dafür können vielfältig sein. So kann es passieren, dass geplante Eigenleistungen durch eine Erkrankung nicht im vollen Umfang ausgeführt werden können und durch Handwerker erledigt werden müssen. Dies treibt die Kosten in die Höhe. Andere Gründe können Witterungseinflüsse sein, die Baumaterial beschädigen, m schlimmsten Fall stürzt auch die Baugrube ein und muss kostenaufwendig wieder hergerichtet werden, oder es stellt sich heraus, dass die Inneneinrichtung zu knapp kalkuliert war.
Reicht die Immobilienfinanzierung durch Banken und Eigenkapital nicht aus, wird in diesen Fällen eine Nachfinanzierung notwendig. Ein zusätzliches Darlehen von einer Bank ist allerdings häufig mit schlechteren Konditionen verbunden. „Bauherren oder Käufer von Immobilien sollten darauf achten, nicht sämtliche zur Verfügung stehende finanzielle Mittel einzusetzen“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24 GmbH, „ideal ist es, eine Bargeldreserve in Höhe von 3-5 Prozent des Immobilienpreises für auftretende Mehrkosten zurückzulegen.“
Wege der Nachfinanzierung
Der beste Weg, finanzielle Risiken zu begrenzen, ist, vor dem Vertragsabschluss ein Darlehen mit einer sogenannten Reserveoption aufzunehmen. Diese Darlehensart gibt dem Kreditnehmer die Möglichkeit, einen zusätzlichen Betrag, der in der Regel bei bis zu 20 000 EUR liegt, bei Bedarf abzurufen. Stephan Scharfenorth rät aber, „darauf zu achten, dass dem Kreditnehmer keine zusätzlichen Kosten entstehen, wenn er die Reservesumme nicht benötigt“.
Wurde keine Reserveoption vereinbart, können auch Darlehen von Familienmitgliedern oder Freunden die entstandene Finanzierungslücke überbrücken. Auch ein Arbeitgeberdarlehen kann eine Möglichkeit sein, zusätzliche Geldmittel zu erhalten. In diesem Fall sollte der Darlehensnehmer allerdings darauf achten, dass die möglicherweise anfallenden Zinsvorteile entsprechend versteuert werden müssen.
Eine weitere Möglichkeit zur Nachfinanzierung ist ein Nachrangdarlehen, das zum einen vom ausführenden Bauunternehmen gewährt werden kann, zum anderen von Banken. Wichtig bei einem Nachrangdarlehen ist es, genau auf die Zinsen zu achten. So sollten diese bei einem Kredit durch das Bauunternehmen unter den Bankzinsen liegen.
Nachrangdarlehen sind teuer
Wird das Nachrangdarlehen über eine Bank – üblicherweise über die Bank, über die bereits die Immobilienfinanzierung läuft – abgeschlossen, liegen die Kosten immer über denen für andere Darlehen. Dies hat mehrere Gründe. Meist können keine ausreichenden Sicherheiten mehr gestellt werden. Das Darlehen ist nicht über das Grundbuch abgesichert und dementsprechend mit einem Risikoaufschlag versehen, da der Kreditgeber im Fall einer Insolvenz des Bauherren sein Geld erst dann wiederbekommt, wenn die Gläubiger bezahlt wurden, die im Grundbuch an erster Stelle stehen. Außerdem ist die Kreditsumme vergleichsweise klein, der Bearbeitungsaufwand für die Bank aber nicht geringer als bei Darlehen über größere Summen. Auch über freie Vermittler können Nachrangdarlehen abgeschlossen werden. Hierbei sollte aber besondere Vorsicht walten, denn nicht jeder Vermittler arbeitet seriös und hat nicht nur seine Vermittlungsgebühren im Kopf.
Eine Nachfinanzierung bedeutet fast immer finanzielle Nachteile, weshalb Häuslebauer gut daran tun, die Notwendigkeit durch gewissenhafte, solide Planung der Baufinanzierung auszuschließen.
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