Wer nicht über genügend Eigenkapital verfügt, kann seine Immobilienfinanzierung eventuell mithilfe eines Verkäufer- oder Nachrangdarlehens verwirklichen. Kreditgeber ist dabei nicht eine Bank, sondern der Verkäufer des Grundstücks, Hauses oder der Wohnung.
Vorteil für Käufer und Verkäufer
Gewährt der bisherige Eigentümer dem Käufer ein Verkäuferdarlehen, zahlt dieser ihm einen Teil des Preises für das Objekt nicht sofort, sondern nach und nach in Raten. Trotzdem wird der Käufer sofort Eigentümer. Das vom Erwerber in Anspruch genommene Darlehen steht im Grundbuch. Umfasst es nur einen Teil des Kaufpreises, wird es dort nachrangig – hinter den Forderungen anderer Fremdkapitalgeber wie Banken, Bausparkassen oder Versicherungen – eingetragen. Daraus ergibt sich, dass das Ausfallrisiko für den Verkäufer am höchstens ist, da er im Falle einer Zwangsversteigerung als Letzter bedient und eventuell leer ausgehen würde. Auf der anderen Seite sinkt aber das Risiko der anderen potentiellen Geldgeber – sie erkennen das Verkäufer- oder Nachrangdarlehen deshalb als Eigenkapitalersatz an. Die erhöht die Chancen des Kreditinteressenten überhaupt ein Immobiliendarlehen oder bessere Konditionen zu erhalten. Doch das Verkäuferdarlehen kann auch für den Veräußerer Vorteile mit sich bringen: Verfügt er über eine schwer verkäufliche Immobilie, hilft ihm die Einräumung des Darlehens eventuell dabei, einen Erwerber zu finden.
An erster Stelle im Grundbuch steht der Verkäufer, wenn er dem Käufer den gesamten Preis als Darlehen gewährt. Zudem erklärt sich dieser mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung einverstanden. Dadurch erhält der Vertragspartner die juristische Sicherheit, dass er die gewährte Darlehenssumme nicht verliert, falls der neue Eigentümer zahlungsunfähig werden sollte. Könnte der Erwerber die Raten für das Darlehen nicht mehr bedienen, fiele die Immobilie an den Verkäufer zurück.
Rückzahlung in Raten oder als Komplettleistung
Der Rückführung der Darlehenssumme erfolgt in monatlichen Raten oder als Zahlung auf einen Schlag am Vertragsende, oder Käufer und Verkäufer legen eine Mischung aus beiden Tilgungsarten fest. Zusätzlich können beide Parteien eine Anzahlung vereinbaren. Dient das Verkäuferdarlehen als Beimischung zur Baufinanzierung, liegt es meist bei fünf bis zehn Prozent des Verkaufspreises. Es deckt damit in der Regel zwischen 5.000 und 20.000 Euro der Immobilienfinanzierung ab. Für das gewährte Darlehen fällt oft ein marktüblicher Zinssatz an, je nach Vereinbarung zwischen den Parteien kann er aber auch darunter oder darüber liegen. Eine Komplettfinanzierung mit dem Verkäuferdarlehen kommt eher nur bei sehr preiswerten Immobilien in Frage. Nur dann lässt sich die Summe innerhalb eines überschaubaren Zeitraums zurückzahlen.
Weitere Anbieter von Nachrangdarlehen
Auch mit Verwandten oder Freunden können Immobilienerwerber ein Nachrangdarlehen vereinbaren. Der Ablauf dieser Finanzierung gestaltet sich dann ähnlich wie beim Verkäuferdarlehen. Ebenso bietet manches freie Kreditinstitut entsprechende Produkte, dies jedoch meist gegen einen erheblichen Zinsaufschlag. Günstiger sind hingegen Nachrangdarlehen aus staatlichen Förderprogrammen. So unterstützen viele Bundesländer die Bildung von Wohneigentum auf diese Weise. In der Regel setzen sie für die Vergabe einen recht geringen Eigenkapitalanteil voraus, dieser kann beispielsweise bei 15 Prozent der Immobilienfinanzierung liegen. Allerdings sind die Darlehen oft an Einkommensgrenzen geknüpft und für bestimmte Zielgruppen – wie beispielsweise Familien oder Schwerbehinderte – vorgesehen.
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