Bukarest. Im Fokus der aktuellen Hotelmarktanalyse von Christie + Co, basierend auf den Daten von STR Global, stand diesmal Bukarest. Laut Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, kämpfte die rumänische Hauptstadt Anfang 2011 mit einem weiteren Rückgang des RevPAR (Erlös pro verfügbarem Zimmer). Trotz des leichten Anstiegs der Übernachtungen stehen die Zimmerpreise nach wie vor unter Druck. Die Zeichen stehen mittelfristig jedoch wieder auf Erholung.
„Bukarest ist insbesondere vom Geschäftstourismus geprägt. Dieser entwickelte sich aufgrund der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise jedoch rückläufig, was sich unmittelbar negativ auf die Übernachtungsnachfrage und damit auch auf die Hotelbetriebe auswirkte“, erklärt Hochedlinger. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste nahm laut der Studie von Christie + Co 2009 um 15 % ab. Zwar konnte 2010 wieder ein Anstieg verbucht werden; dieser war mit unter 1 % jedoch marginal. Auch wenn die Hotels in Bukarest 2010 eine steigende Auslastungsrate registrierten, ging dies nicht ohne Preiszugeständnisse: Die durchschnittliche Zimmerrate sank um 11,8 % auf 75 Euro – in der Landeswährung RON gerechnet sogar um 12,2 %. Das wirkte sich natürlich stark auf die Entwicklung des RevPAR aus. In der Folge schrumpfte dieser um 3,4 %. Dieser Trend setzt sich bisher auch 2011 fort: „Trotz einer weiterhin positiven Entwicklung der Zimmerauslastung um 1,3 Prozentpunkte, gelang es den Hoteliers nicht, eine Erhöhung der durchschnittlichen Zimmerrate durchzusetzen. Vielmehr sank diese sogar um mehr als 4 %“, beschreibt Lukas Hochedlinger die Entwicklung. Ein weiterer RevPAR-Rückgang um 1,1% war die Folge. Ein Ende dieser Entwicklung scheint laut Hochedlinger greifbar, wenn sich verbesserte makroökonomische Bedingungen in Rumänien positiv auf die Produktivität der Hotellerie auswirken sollten. Denn gemäß EUROSTAT beläuft sich der zu erwartende BIP-Zuwachs für 2011 auf 1,5 %, für 2012 gar auf 3,8 %. „Dies wird wieder zu einer erhöhten Geschäftsreisetätigkeit sowie zu einer erhöhten Nachfrage nach Konferenzen und Veranstaltungen in Bukarest führen“, konstatiert der Hotelimmobilienexperte. „Ausgelöst durch die höhere Auslastung erwarten wir dann eine Stabilisierung der Situation insgesamt. Allerdings besteht dann die Gefahr, dass bei ersten Anzeichen einer volkswirtschaftlichen Erholung und steigender Produktivität auf Eis gelegte Hotelprojekte aus der Schublade geholt werden und dann mittelfristig wieder mit einer Verschärfung des Wettbewerbs zu rechnen ist, insbesondere im hochwertigen Segment“, fügt er hinzu.
Bisher geht die Eröffnung neuer Hotels in Bukarest nur schleppend voran. „Seit dem wirtschaftlichen Abschwung und den erschwerten Finanzierungsbedingungen wurden viele Hotelplanungen eingefroren“, weiß Hochedlinger. Lediglich zwei Fünf-Sterne-Hotels öffneten 2010 ihre Pforten: das Grand Hotel Continental mit 53 Zimmern an der Calea Victorei sowie das Epoque Hotel mit 45 Apartments in der Nähe des Cismigiu Park. In der zweiten Hälfte dieses Jahres sollen drei weitere Hotels auf den Markt kommen: Das Doubletree by Hilton Bukarest Unirii Square und das Europa Royale Bukarest Hotel mit 90 Zimmern und vier Sternen. Außerdem wird nach zweieinhalbjähriger Umgestaltung das Premier Palace Hotel wieder eröffnen. Das Fünf-Sterne-Haus liegt am Ghencea Stadion und bietet 65 Zimmer und Apartments. Darüber hinaus sind weitere Hotels in der Pipeline, darunter das Courtyard by Marriott mit 187 Zimmern, ein Mittelklassehotel im AFI Business Park Cotroceni sowie das Golden Tulip Palladium Hotel mit 144 Zimmern.
Nur wenige Hotelimmobilientransaktionen fanden in der rumänischen Hauptstadt bisher statt. „Zwar befinden sich derzeit einige Hotels unterschiedlicher Kategorien auf dem Markt. Doch die rückläufige Produktivität in der Hotellerie und die restriktiven Finanzierungskriterien der Banken bremsen momentan die Transaktionsaktivitäten in Bukarest“, erklärt Hochedlinger. Das wird sich bis auf weiteres nach seiner Ansicht auch nicht ändern. „Ohne nennenswerten Druck der Banken wird die Diskrepanz zwischen den Preiserwartungen der Eigentümer und jenen der Käufer einfach zu groß sein“, meint er. Als nennenswerte Transaktion in diesem Jahr ist die Übernahme weiterer Anteile am InterContinental Hotel Bukarest durch Dan Adamescu im April 2011 zu erwähnen. Davor fand die letzte bedeutende Hoteltransaktion im Jahr 2009 statt, als das Zwei-Sterne-Hotel Hello mit 150 Zimmern im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Geschäfts veräußert wurde. Die veröffentlichte Transaktionssumme belief sich auf neun Millionen Euro. „Mit positiveren operativen Ergebnissen und einer sich erholenden Volkswirtschaft werden Hoteltransaktionen in Bukarest mittelfristig sicher wieder interessanter – auch für internationale Investoren“, so Hochedlinger.
Die ausführliche Hotelmarktanalyse finden Sie unter http://www.christie.com/publications/156.pdf
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 250 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält weltweit 26 Niederlassungen. Im Deutschen Markenlexikon, herausgegeben von Dr. Florian Langenscheidt, steht Christie + Co für Hotelimmobilien und Hotelbewertungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.
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