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Jul
21

Brutale Neubewertung von Privatvermögen – Immobilien massiv betroffen

Werden Immobilienpreise bald fallen?

Brutale Neubewertung von Privatvermögen - Immobilien massiv betroffen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Bundesbank berichtet, dass das Geldvermögen der privaten Haushalte gegenüber dem vierten Quartal 2016 deutlich, um gut 84 Mrd. EUR oder 1,5 %, gestiegen ist und sich zum Ende des ersten Quartals 2017 auf 5 676 Mrd. EUR belief. Der größte Teil der Mittel floss mit über 24 Mrd. EUR in Ansprüche gegenüber Versicherungen und Pensionseinrichtungen. Zuflüsse in Bargeld und Einlagen fielen nach dem kräftigen Vorquartal mit etwa 12 Mrd. EUR deutlich geringer aus.

Die privaten Haushalte weiteten ihr Engagement in Aktien und Anteilen an Investmentfonds aus. Mit rund 9 Mrd. EUR wurden vor allem Anteile an Investmentfonds gekauft, darunter primär Immobilien- und gemischte Wertpapierfonds. Nach Verkäufen im Vorquartal wurden zudem Aktien und sonstige Anteilsrechte per saldo im Umfang von fast 2 Mrd. EUR erworben. In der Summe hielt die seit einiger Zeit vorherrschende Präferenz für liquide und risikoarme Anlagen weiter an.

Die Verbindlichkeiten der privaten Haushalte wuchsen im ersten Quartal 2017 um gut 7 Mrd. EUR, sodass ihr Nettogeldvermögen gegenüber dem Vorquartal um 77 Mrd. EUR oder 2,0 % auf 3 997 Mrd. EUR stieg.

Zunahme des Geldvermögens

Das im Berichtsquartal insgesamt günstige Kapitalmarktumfeld bescherte den privaten Haushalten in Deutschland zusätzlich Bewertungsgewinne, die für sich genommen das gehaltene Geldvermögen um etwa 25 Mrd. EUR erhöhten. Das betraf neben börsennotierten Aktien auch Anteile an Investmentfonds. Die transaktions- und bewertungsbedingten Änderungen führten im Ergebnis im ersten Quartal zu einem deutlichen Anstieg des Geldvermögens um etwa 84 Mrd. EUR oder 1,5 % auf 5 676 Mrd. EUR zum Ende des Quartals.

Zunahme der Wohnungsbaukredite

Im Rahmen der Außenfinanzierung nahmen die privaten Haushalte Mittel in Höhe von etwa 6 Mrd. EUR auf. Die Mittel wurden im ersten Quartal 2017 fast ausschließlich von inländischen Monetären Finanzinstituten bereitgestellt. Es handelte sich dabei vor allem um Wohnungsbaukredite. Die Verbindlichkeiten stiegen insgesamt um gut 7 Mrd. EUR oder 0,4 % auf 1 678 Mrd. EUR. Zusammen mit der Entwicklung des Geldvermögens führte dies zu einem Anstieg des Nettogeldvermögens um 77 Mrd. EUR oder 2,0 % auf 3 997 Mrd. EUR.

Baugewerbe

Laut statistischem Bundesamt hielt die Produktion im Baugewerbe im April saisonbereinigt weitgehend das Vormonatsniveau. Damit ergab sich gegenüber dem Durchschnitt des ersten Vierteljahres 2017 ein starker Anstieg (+ 3%). Zwar legte auch die Produktion im Ausbaugewerbe kräftig zu (+1%), jedoch war vor allem der ganz erhebliche Zuwachs im Bauhauptgewerbe (+ 5%) für das Gesamtergebnis ausschlaggebend. Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe nahm im ersten Quartal 2017 gegenüber dem bereits sehr starken Vorquartal saisonbereinigt spürbar zu. Dies schlägt sich in einer sehr hohen Auftragsreichweite nieder. Für den April meldeten die Unternehmen des Bauhauptgewerbes einen weiteren Anstieg der Aufträge. Damit dürfte die rege Baukonjunktur vorerst anhalten.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt ist trotz der deutlichen Ausweitung des Bestandes in den letzten Jahren weiterhin durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Zur expansiven Grunddynamik tragen die günstigen Einkommensverhältnisse der privaten Haushalte sowie die niedrigen Finanzierungskosten bei. Impulse kommen zudem von der nach wie vor hohen arbeitsmarktorientierten Zuwanderung sowie der seit einigen Jahren zunehmenden Bevölkerungskonzentration in den Ballungsräumen. Dementsprechend weiteten sich die Wohnungsbauinvestitionen im Winterhalbjahr 2016/ 2017 deutlich aus. Die Dynamik der Baugenehmigungen gab indes im Verlauf des vergangenen Jahres merklich nach.

Mit Blick auf den bis zuletzt deutlich aufwärtsgerichteten Auftragseingang im Bauhauptgewerbe sowie den hohen Auftragsbestand, sollten die Wohnungsbauinvestitionen im laufenden und im kommenden Jahr weiter kräftig zunehmen. Die gegenwärtig besonders lebhaften Neubauaktivitäten dürften sich jedoch allmählich beruhigen. So wirken die rückläufige heimische Bevölkerungszahl sowie die nachlassende Zuwanderung perspektivisch dämpfend. Mit Blick auf die Wohnungsbauinvestitionen insgesamt, wirkt dem nachlassenden Schwung beim Neubau entgegen, dass die Investitionen in den Wohnungsbestand etwa im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen oder dem altersgerechten Umbau perspektivisch noch weiter ansteigen dürften.

Brutale Neubewertung

Da platzt der Risikobericht der französischen Finanzaufsicht AMF hinein und warnt vor einem potenziellen Einbruch der Aktienkurse auf breiter Front. Immobilien könnten demnach drastisch an Wert verlieren und Deutschland wäre davon auch betroffen.

Die französische Finanzaufsicht hat die Einleitung ihres Risikoberichts 2017 den Ereignissen von vor zehn Jahren gewidmet. Die Franzosen vergleichen die aktuelle Situation mit jener vor zehn Jahren und warnen, dass derzeit eine sorglose Stimmung unter den Akteuren herrsche, die angesichts der zahlreichen Gefahren nicht gerechtfertigt sein könnte. „In einem Umfeld, wie wir es jetzt haben, gehört eine brutale Neubewertung von Vermögenspreisen zu den großen Risiken“, heißt es wörtlich.

Die französischen Analysten meinen damit einen potenziellen Einbruch der Kurse auf breiter Front. Die französische Behörde Autorite des Marches Financiers (AMF) ist hierzulande verhältnismäßig unbekannt. Experten schauen sich aber gerne an, was aus Paris berichtet wird.

Kritisches globales Umfeld

Laut AMF sei das globale Umfeld aus mehreren Gründen besonders kritisch. „Hohe Bewertungen an manchen Aktienbörsen, vor allem in den USA, und extrem niedrige Risikoprämien an den Bondmärkten werfen die Fragen auf, ob die Risiken nicht unterschätzt werden“, sagt Gerard Rameix, Vorsitzender der AMF.

Akut wird die Frage der falsch bepreisten Risiken, wenn sich die Finanzierungskosten verteuern. Genau das passiert nun aber, da die Notenbanken die Zinswende eingeläutet haben. Die US-Notenbank Fed hat bereits viermal den Leitzins angehoben, diese Woche haben die Kanadier – und damit eine weitere G-7-Notenbank – nachgezogen. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat angedeutet, ihre Geldpolitik demnächst zu straffen.

In einer durch Nullzinsen hoch gehebelten Finanzwelt können steigende Zinsen wie ein Streichholz sein, das in ein Benzinfass geworfen wird. Europaweit sei die Verschuldung sowohl der öffentlichen als auch der privaten Haushalte und der Firmen nach oben geschossen. Auch Deutschland ist keine Insel der Seligen. Wie oben bereits von der Bundesbank beschrieben, nimmt die Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung für die Haushalte weiter zu.

Der Hypotheken-Bestand in den Bankbilanzen wächst dieses Jahr um vier Prozent, was laut Peter Barkow von Barkow Consulting für deutsche Verhältnisse ein sehr hoher Wert sei. Barkow schlägt damit in dieselbe Kerbe wie Andreas Dombret von der Bundesbank (ich berichtete). Schneller als erwartet steigende Zinsen könnten die ohnehin knappen Margen der Banken zerquetschen. Das könnte bei Kreditausfällen einen Teufelskreis auslösen, der sämtliche Vermögenswerte nach unten zieht. Für die Franzosen jedenfalls ist die Zinswende und somit der Trendbruch bereits eingeleitet.

Anmerkung: Laut Statistischem Bundesamt hat die Auftragsreichweite inzwischen den höchsten Wert seit dem Jahr 1991. Ich erinnere mich noch gut an dieses Jahr, in dem ich intensiv mit Bauträgern arbeitete. Der damalige Aufschwung hielt noch drei Jahre an, bevor der Immobilienmarkt im letzten Quartal 1994 kollabierte. Wie lange wird es im laufenden Zyklus dauern?

Da kommt das neu aufgelegte Buch von Thomas Trepnau zur Immobilienbewertung zum rechten Zeitpunkt. Die Leser seines Ratgebers zur Immobilieninvestiton sind ohnehin schon seit dem Erscheinungstermin gut beraten und freuen sich über ihre Vermögensmehrung.

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