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Apr
05

Baufinanzierung und die Bedeutung des Grundbuchs

Bestimmte Begriffe sollte jeder Kreditnehmer kennen, der sein neues Zuhause finanzieren will; hierzu gehört das Grundbuch. Das Grundbuch bildet die Basis jeder Baufinanzierung. Durch Eintragung des Baudarlehens verschaffen sich Kreditgeber eine Sicherheit für das zur Verfügung gestellte Geld.

Drei Teile ergeben ein Ganzes
Das Grundbuch wird von den Grundbuchämtern verwaltet. Dort steht, welche Parzelle im Bestandsverzeichnis aufgenommen ist. Danach gliedert sich das Grundbuch in drei Abteilungen. Der erste Teil gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. In der zweiten Abteilung sind Lasten oder Beschränkungen vermerkt. Lasten und Beschränkungen können beispielsweise das Wegerecht eines Nachbarn betreffen oder Beschränkungen bei der Bebauung, Wohnrechte oder Vorverkaufsrechte. Außerdem stehen hier Eigentumsvorbehalte des Alteigentümers, solange der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt ist, weil beispielsweise eine Ratenzahlung vereinbart wurde. Die dritte Abteilung ist für den Kreditgeber der wichtigste Teil. Hierin sind die Grundpfandrechte beziehungsweise Hypotheken oder/und Grundschulden verzeichnet. Heute eher selten, aber auch möglich: Rentenschulden könnten auch aufgeführt sein. Wichtig für die Baufinanzierung sind die Hypotheken oder Grundschulden, diese beziehen sich auf eingetragene finanzielle Verpflichtungen gegenüber Kreditinstituten oder Privatleuten. In den einzelnen Abteilungen gibt es Rangfolgen. Dies ist in der Abteilung drei für Kreditgeber besonders wichtig, da hier die Rangfolge über die Zuweisung von Geldern bestimmt, wenn das Haus aufgrund mangelnder Finanzkraft des Eigentümers versteigert werden muss. Der erste Rang wird daher von Kreditgebern präferiert, da das Kreditausfallrisiko hier am niedrigsten ist. Anders sieht dies im zweiten Rang oder bei einer nachrangigen Eintragung aus. Ein Kreditinstitut zahlt daher erst die Darlehenssumme aus, wenn diese auch als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen ist.

Wie in der Oper: Der erste Rang ist begehrt
Aufgrund der Sicherheit ist der erste Rang im Grundbuch begehrt. Daher erhält der Kreditnehmer für diese Platzierung die besten Konditionen. Deshalb sollte auch der Hauptkreditgeber immer im ersten Rang stehen. Allerdings vergeben beispielsweise Hypothekenbanken nur Darlehen im ersten Rang. Bausparkassen sind hier flexibler und gehen auch in den zweiten Rang. Für weitere Kredite, wie Familien-, Arbeitgeber- oder Policendarlehen, empfiehlt es sich daher, diese immer nachrangig im Grundbuch vermerken zu lassen. Ausnahme: Ein Verwandter stellt den Großteil des Baukredites zur Verfügung, dann kann es notwendig werden, diesen auch im ersten Rang zu platzieren. Es besteht außerdem die Möglichkeit, noch weitere Sicherheiten in das Grundbuch aufzunehmen, dies können eigene Immobilien sein, aber auch der Personalkredit zur Baufinanzierung, der nur an Kreditnehmer mit einer sehr hohen Bonität vergeben wird.

Finanzierungsstrategie bei Eigenkapitalschwäche
Das Grundbuch bietet eine sehr gute Möglichkeit, eine gute Baufinanzierung auf den Weg zu bringen, selbst wenn die von Kapitalgebern gewünschten 20 Prozent Eigenkapital aus eigenen Mitteln nicht zu erreichen sind. Eine Lösung bietet die nachrangige Eintragung von Geldgebern, sei es ein Verwandtendarlehen oder ein Verkäuferdarlehen – bei Kauf einer Immobilie. Aufgrund der Nachrangigkeit der Kredite werden diese als Eigenkapitalersatz gewertet. Damit ist es dann auch möglich, über die wichtige Schwelle von 20 Prozent des Eigenkapitals zu klettern. Allerdings muss der Kreditnehmer diese auch aus den laufenden Einkünften begleichen, insoweit richtet sich die Lösung vorwiegend an kapitalschwache, aber einkommensstarke Kreditnehmer, die ohne Wartezeit eine Immobilienfinanzierung beginnen wollen.

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