Frankfurt, 17. Dezember 2013: Immobilieninvestoren suchen angesichts starken Wettbewerbs und niedriger Renditen bei „core“-Immobilien in den klassischen Assetklassen Büro und Handel zunehmend Investmentchancen in alternativen Nutzungsarten. Ausdruck dieses Trends sind spezialisierte Investmentvehikel, in deren Fokus Hotel-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien, Parkhäuser oder Studentenwohnheime stehen.
„Analysen von IPD Investment Property Databank GmbH zur Gesamtperformance verschiedener Sektoren in Deutschland veranschaulichen signifikante Unterschiede,“ führt Dr. Daniel Piazolo, Geschäftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH, aus. „Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Betrachtungsperioden für Nischenmärkte z.T. deutlich kürzer sind als jene für die traditionellen Sektoren. Betrachtet wird der Total Return als Gesamtperformance einer Anlage in Bestandsimmobilien, der sich aus den Komponenten Netto-Cashflow- und Wertänderungsrendite zusammensetzt.“
Immobilienanlagen erzielten in Deutschland über alle Nutzungsarten im Zeitraum 2003-2012 einen annualisierten Total Return von 3,0%. Aufgrund des hohen Gewichts in den Portfolien institutioneller Investoren zeichnet der Bürosektor mit 2,0% p.a. maßgeblich für das Gesamtergebnis verantwortlich. Deutlich stärker schnitten über die letzten 10 Jahren die Sektoren Handel (4,3% p.a.) und Wohnen (5,1% p.a.) ab. Vor allem der Wohnungsbereich – vor wenigen Jahren noch Nischenprodukt – hat bei Investoren die letzten Jahre eine Renaissance erlebt, wie deutlich gestiegen Investmentvolumen dokumentieren.
Welche Performance lässt sich in alternativen Sektoren erzielen? Hotelinvestments sind als Beimischung seit langem in den Portfolios institutioneller Investoren etabliert. Der Sektor weist auf 10 Jahre annualisiert eine deutliche Outperformance gegenüber dem Gesamtmarkt (4,4% p.a.). Treiber der Performance ist die Wertänderungsrendite, da Hotels deutlich geringere Wertverluste verzeichnen als Büro-, aber auch Handelsimmobilien, während die Netto-Cashflow-Rendite auf dem Niveau des Gesamtmarktes liegt.
Mit der globalisierten Wirtschaft und dem boomenden Onlinehandel hat der Logistiksektor in der Gunst der Investoren deutlich zugelegt. Wird der Fokus auf moderne Einheiten (über 10.000 m² Fläche, Baujahr ab 1998) gelegt, so zeigen Logistikimmobilien über einen 5-Jahres-Horizont aufgrund eines starken Einbruchs in 2008/2009 eine unterdurchschnittliche Performance, in den Jahren 2010-2012 jedoch mit 7,2% den höchsten Wert aller betrachteten Nutzungsarten. Die Volatilität der Performance resultiert aus der Wertänderungsrenditen, während die Netto-Cashflow-Rendite über alle Jahre mit mehr als 7% einen Spitzenwert erreicht.
Ein ähnlicher Befund wie bei Logistikimmobilien zeigt sich bei einer weiteren Differenzierung des Handelssektors. Fachmärkte/Fachmarktzentren erreichen über 10 Jahre annualiserte Netto-Cashflow-Renditen von knapp 7% p.a., unterliegen jedoch einem laufenden Wertverlust, so dass die Gesamtperformance unter spürbarer Volalität bei rund 4,3% p.a. bleibt. Demgegenüber weisen Einkaufszentren im Zeitraum 2003-2012 deutlich stabilere Erträge auf. Bei jährlichen Cashflow-Renditen von gut 5% kann bei leicht negativer Wertänderungsrendite der Total Return von Fachmärkten kaum übertroffen werden (4,4% p.a.).
Ein junges Element der Immobilienanlage bilden Gesundheitsimmobilien, vor allem Pflegeheime, aber auch Kliniken oder Ärztehäuser. Erste Indikationen zur Performance weist für die letzten 3 Jahre einen annualisierten Total Return von gut 7% aus, wobei auch in diesem Sektor die Cashflow-Rendite von über 7% den Hauptfaktor der Performance bildet.
„Alternative“ Sektoren wie Logistik- oder Gesundheitsimmobilien zeigen überdurchschnittliche Netto-Cashflow-Renditen, die auf Risikozuschläge der Investoren deuten können. Obwohl sich Investments in Nischenmärkte in den letzten Jahren als erfolgreich erwiesen haben, bedarf es der langfristigen Marktbeobachtung und Analyse, um die Attraktivität der Sektoren zu beurteilen“, fasst Daniel Piazolo die Ergebnisse zusammen.
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Hintergrundinformation
Die IPD Investment Property Databank GmbH liefert Investoren und Immobilien-Bestandshaltern die Grundlagen zu objektiven Analysen der eigenen Immobilien-Portfolios. Diese ermöglichen den Vergleich mit Portfolios anderer Investoren und stellen damit eine wichtige Basis für Investitionsentscheidungen dar. Die Analysen basieren auf einer systematisch aufgebauten, kontinuierlich aktualisierten Immobiliendatenbank, die eine Vielzahl von Auswertungsmöglichkeiten bietet. IPD ist in über 20 Ländern vertreten, darunter Europa, den USA, Kanada, Südafrika, Australien, Neuseeland und Japan. IPD ist ein Tochterunternehmen der MSCI Inc., ein führendes Dienstleistungsunternehmen für Unterstützungstools zu Investitionsentscheidungen weltweit.
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